ちょっと教えて!!

ここでは、土地に関する疑問にQ&A方式で解説しています。

用語説明（準備中）

【土地】

Ｑ1.
宅地二筆の内一筆の一部を駐車場として整備し数名に貸しているが、今回この二筆を合筆したいのですが、できるでしょうか？

Ａns．
このままでは無理です。このような駐車場部分は雑種地として認定されます。一筆の一部が別地目となったので、まず測量してから分合筆の登記（駐車場部分については更に雑種地への地目変更登記）をすることになります。

Ｑ2.
隣地の方から、境界の確認について立会いと確認を求められたのですが、どうしたらよいのでしょうか？

Ａns．
土地の境界はお互い共用して使用されるものですから、隣地の方から境界の確認の立会いを求められたら、ぜひ協力しましょう。確定された境界線上に塀等が越境している場合、境界確認書を交わし、次世代または買主に問題を残さないようにしましょう。

Ｑ3.
土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？

Ａns．
境界標も年月の経過によって動いているかもしれませんので、公図と整合性が取れているかを確認するためにも測量を依頼してください。これには、分筆登記が伴うので、土地家屋調査士に依頼されたほうがよいでしょう。
手続きとしては、測量、分筆した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。所有権移転登記については、司法書士に相談してください。

Ｑ4.
亡父の土地を兄弟で分けたいのですが、どうすればよいでしょうか？

Ａns．
相続人全員で分筆の登記を申請することになりますから、通常は法定相続分に見合った割合で、分筆します。しかし、それと異なる割合にするには相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成し、これに基づいて分筆し、個々の名義人に変えます。
ただし、今回のような場合、相続が関係しますので、司法書士に相談したほうが良いでしょう。

【建物】

Ｑ1.
家を新築したので登記したいのですが、どのような手続きが必要でしょうか？

Ａns．
まず、登記記録を作成するために、建物表題登記をすることになります。登記記録は、表題部、甲区、乙区に分かれており、この順番に作成されます。表題部を登記するのが土地家屋調査士の業務で、甲区（所有権に関する登記）・乙区（所有権以外の登記）に関する登記は、司法書士の業務になります。
そこで、建物表題登記をするために
・住民票の写し
・建築確認済証
・工事完了引渡証明書
を用意してください。その他必要となる書類があるかは、お近くの土地家屋調査士に相談してください。建物表題登記が完了し、所有権保存登記や担保権設定が必要であれば司法書士にしてもらうことになります。

Ｑ2.
２・３０年前に建てた建物を今回登記したいのですが、前問のような、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時建築した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？

Ａns．
登記は可能です。建物表題登記をするには、添付書類として所有権を証する情報を添付しなければなりません。これを添付するのは、誰に所有権があるのかを証明するためです。今回、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たらないので、これ以外のものとして建物の固定資産税評価証明書、工事代金支払の領収証等がこれに当たります。詳しくは、土地家屋調査士にお問い合わせください。

Ｑ3.
離れや二階を増築しましたが、登記は必要ですか？

Ａns．
登記は必要です。離れを新築、二階を増築した場合、一ヶ月以内に建物表題部変更登記を申請しなければなりません。
この場合も、離れや増築した部分が誰に所有権があるのかを証明しなければならないので、所有権を証する情報を用意しましょう。

Ｑ4.
建物を取壊しましたが、登記が必要でしょうか？

Ａns．
建物を取壊した場合、取壊しの日から一ヶ月以内に建物滅失登記をしなければいけません。これをそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。また、その土地上に新築建物を建てた場合、登記記録が残っているために家屋番号に支号が付くことになります。例えば家屋番号１番の場合、１番の２となってしまうので、建物滅失登記をしてください。取壊しを請け負った業者さんから取壊した旨の証明書をもらっておきましょう。

Ｑ5.
自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？

Ａns．
土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから売主（一般に土地の所有者が建物の所有者であることが多いです。）に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申立をすることができます。

Ｑ6.
建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？

Ａns．
もちろん登記できます。建物表題登記は現況の建物を登記するものでありますから、設計と異なる建物で建築されたとしても、その形状で登記されることはありません。また、建築確認済証は、所有権を証する情報の一部となる書類なので、誰に所有権があるかを確認するものですので、設計に拘束されることはありません。しかし、大規模な変更は（外見を変えて部屋を増やした等）現物の建物と建築確認済証の同一性がないと判断される場合がありますので、注意が必要です。建築確認済証以外にも所有権を証する情報となる書類がありますので、お近くの土地家屋調査士にご相談してください。

Ｑ7.
建築確認済証の建築主を主人名義でとりました。しかし、私も仕事をしているので互いに建築費用を出資していくつもりです。建物表題登記をする際共有名義にしたいのですが、どうしたらよいのでしょうか？

Ａns．
ご主人個人名義でなく、奥さんとの共有で登記することができます。この場合、所有権を証する情報である建築確認済証の建築主はご主人名義になっているので、ご主人に上申書を書いてもらい奥さんと共有名義に登記することができます。上申書はご主人の実印を押印して印鑑証明書を添付しください。
上申書を添付する理由は、単有から共有にするため持分において損をする人が上申書を作成して、自分の持分が減ることについて承諾するものです。しかし、この上申書が不正に作成されたものでないことを証明するために、本人しか持っていない実印を押印してその実印が本人のものであることを証明するために印鑑証明書を添付します。

Ｑ8.
会社の事務所(８０・)の隣に自社用倉庫(２００・)を新築しました。どういう登記になりますか。

Ａns．
例えばその倉庫が会社で販売・使用する物品を保管する為のものであれば、効用上一体的な関係にあるといえますから、事務所の附属建物として登記することが出来ます。また、所有者の意思により別個独立した建物として登記することも出来ます。

Ｑ9.
改築しましたが登記をしなければいけないでしょうか。

Ａns．
単なる改築、例えば内部の間取りを変更したとか、屋根を無落雪にして外壁工事をしたなどのように、登記されている状態に変更がない場合は必要ありませんが、屋根材料を変えたり、純粋な専用住宅の床面積の大半の面積を店舗や事務所などに使用するように変えた改築などは、種類や構造などに変更が生じることもありますので、登記が必要になる場合が考えられます。